日記・コラム・つぶやき

10/10/2018

家 番外編(90m2-100m2-1億円)

京都の家は今週末の打ち合わせで建築申請用の間取り(平面図)を確定する予定なんだけど,設備関係のサイトをブラウズするせいか,不動産の広告がFacebookに頻発する。
で,見つけたのが掲題の物件,ちなみに敷地が90m2,床面積(2階建て+3階に小さな物入れ)が100m2で1億円!


超大手の物件で世田谷のそれほど便利ではない場所(普通電車の停車駅からは7-8分だがターミナル駅からは15分弱)に,私道を囲んだ形で土地・建物共に90-100m2程度の物件が十数件並んでいる。
場所や全体の開発面積を考えると,生産緑地(田んぼか畑)だった土地を相続がらみで指定解除し,宅地化したものと思われる。
もちろん1億円という価格にも驚いたんだけど,大手がこんな,はっきり言って奇形的な物件を開発し,行政がそれを認可したことに半ば怒りを覚えた。


1億円と言うおそらくコストを反映していない値決めも超大手だけにマーケティング上の勝算があるんだろうけど,人口減少で空き家がどんどん増えるこの国で,なんでわざわざ路地(私道)を作って,うさぎ小屋のような家を建てるかね?
例えば30年経って安普請の家(設備や表面はうまく取り繕っているけど・・・)が老朽化した時,果たして路地の最奥の土地に商品価値が残るんだろうか。


日本には「建設省(現国交省)」という世界では珍しい土建屋官庁があるんだけど,街並みについてどう考えているのだろう。
京都の土地は「市」の規制が厳しく設計には苦労しているが,「都」はどうして,こうした奇形的な開発をなんのVisionもなく通しているのかなぁ?
担当者の頭をかち割って中身を見て見たいものだ。


もう一つ,超大手の開発業者(当該物件はNだが,両Mにも第三・第四山の手に同様の物件が散見される。)は儲かりゃ良くて,街並みを美しく保とうと言う矜持がないのかね?あぁ情けない。

09/09/2018

清凉寺裏の土地はそれなりの面積なんだけどなんせ建ぺい率20%と特殊な地域なので間取りをどうするか悩ましいが,建築家と工務店との三回の打ち合わせを経て一次見積もりが出てきた。
もちろん予算の目処を告げてあったこともあるんだけど,第一印象は「まぁ,こんなところか。」


次に思ったのは集合住宅に比べ「一軒家」って意外と安いな,ということだ。
例えば湾岸の40階建ての100㎡の新築アパートを考えて見る。仮にこのアパートの中層階の物件が1億円として(実際には上層階だと1.5億円の物件すらある。)占有部分の土地面積は100㎡の1/40,共有部分を考えても1/30が良いところだろう。
ということは100m2 x 1/30でちょうど一坪
湾岸エリアの土地がいかほどか判らぬが液状化や津波のリスク(高層アパート自体はビクともしないだろうがインフラのダメージは甚大だろう。)を考えて仮に500万円/坪と見積もると,1億円の部屋で残りは9,500万
土地を除く坪単価は317万円で,これは我が家の一次見積もりの3倍を優に超える。


もちろん免震構造や高速EV,内廊下の内装等,一軒家に比べコストが嵩むのは理解できるし,キッチンや浴室,トイレには様々なガジェットが奢られているが,フローリングはベニヤ,壁紙や襖紙も安っぽく(昔取った杵柄で一目見るとほぼ坪単価がわかる。)遅くとも20年後にはリフォームが必要になるだろう。


思い出したのは今回の家探しの途中,ある割烹で聞いた洛中で話題にもなった鴨川沿いの7億円マンションの値付けの話
もちろん低層マンションで含まれる土地の面積はタワマンの比ではないが,7億円というのはコスト面での根拠は全くなくマーケットにおけるSalesabilityで決まったというのだ。
その意味で上述の湾岸エリアのタワマンも粗利益率は50%程度(建設坪単価で150-60万)ではないかと穿った見方をしたくなる。
それでも長期のローンを組んでまでタワマンを購入する御仁がいるのだから,マーケットというのは甚だ不可思議


マンハッタンやカーメルの例を挙げるまでもなく,供給に絶対的な制約がある不動産(土地)は値上がりを続ける,というのは真実だろう。一方でボクが有明に通っていたころに比べ,雨後の筍の如く倍以上に膨らんだタワマンの将来やいかに???


Aerodrome

関空は1ヶ月はダメだと思っていたが,一部で運航が再開された。
で,思いついたのがAirportではなく"Aerodrome"という言葉
そう飛行機は一本の線が引かれた平らな(できれば舗装された)土地と,吹き流しがあれば離発着できるんだ,と今更ながら思い知った。
ボクがよく利用するモンタレー・カウンティー空港(MRY)も実際そんな感じ(但し,霧の名所だけあってILS:計器着陸支援システムは最高のCAT3)


ただここからの道のりは長いと思う。最大のネックは鉄道輸送だろう。おそらくりんくうタウンと空港島の間を専用シャトルでピストン輸送するのだろうが,乗員や地上職員を含め大混雑は必至だろう。
FEDEXはフレイターを再開したらしいが,貨物はどこから運ぶのだろう?


いずれにせよ,これは軟弱な地盤に無理やり空港を造らせた国の責任,まさに人災だと思う。
多額の出資をしたVinciも思わぬ事態に怒り心頭ではなかろうか?

01/09/2018

サマータイム a.k.a, Daylight Saving Time その2

今日のLe Monde電子版のヘッドラインはEU委員長によるサマータイム廃止勧告
安倍とサメの脳みそのあわせてIQ100そこそこコンビの猿知恵阻止のための大きな追い風になりそう!


ところでアジア大会の買春スキャンダルだけど,誰かどこかの記者さん,インタビューでサメの脳みそに買春についてどう思うか,聞いてみてくんないかなぁ!

24/08/2018

みんな貧乏が悪いんや

言うまでもなく岡林の「チューリップのアップリケ」なんだけど,佐賀県知事の顔写真を見て思い浮かんだフレーズ

19/08/2018

サマータイム

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カーメルに来て10日ほどが経ち,そろそろ帰国準備でワインなんかを買い込んでいる。
日差しは強いけど,木陰に入れば体感温度は20℃を切っていると思う。
7月から9月にかけての日本の酷暑とは大違いで,生産性(いま流行りの)において太平洋のこちらと向こうで差が付くのもやむを得まい。


ところで日本ではサメの脳みそがサマータイムを言い出して議論を呼んでいる。サメの脳みそご本人は,オリンピックの頃にはこの世にいないだろうから,どうでも良いと思うのだが,あまりの酷暑にIOCあたりから何か言われたのだろう。
もちろんサマータイムにはPros & Consがあるんだけど,マスコミによれば国民の間の評判は悪くないようである。
サメの脳みそを含め,日本人の90%以上はサマータイムを経験したことが無いわけで,国民の反応もむべなるかな,ではある。


個人的には時間に自由に生きているんであまり問題はないんだけど,サマータイムが一種の時差ボケを惹き起こすことは,医学的にもほぼ証明されている。
たかだかオリンピックのために日本人全員を時差ボケ状態に引きずり込むとは,サメの脳みそと2桁IQもよく考えろよ。それくらいならオリンピックを10月にずらすくらいの寝技をやってみろ。
恐らく企業や役所(おまわりさんとか大変らしい)の抵抗で実施は困難だろうと思うが,トランプじゃないけど万が一ということもあるからなぁ??
EUでサマータイム廃止の議論が沸き起こっているのは,ボクのようなサマータイム反対派にとって追い風ではある。


週明けにはLAXまでドライブしてHolywood BowlでドゥダメルのLAフィルを聞いて帰国の予定

14/07/2018

Nikon Museum@品川駅港南口

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学生時代の一時期,父親の職場が品川駅の港南口を出たところにあった。当時の港南口は,高輪側から狭い通路で繋がっていて改札は2レーンしかなかった。
改札を出ると目ぼしい企業は,父親の会社とJUN(あの洋服のJUNで今もある筈)と東京都の屠場くらいだった。
おそらく山手線の駅の中でも,ここ2-30年でもっとも大きな変貌を遂げたのは,ここ港南口だろう。


Nikon Museumは港南口を出て徒歩7-8分のところにある。前々から行ってみたかったのだが,今開催中の「双眼鏡展」に惹かれて腰を上げた次第。


入り口を入ってまず目につくのが↑の屈折望遠鏡(口径20cm,焦点距離2m40cm,F12)
前にも書いたけど,望遠鏡はF値が小さくなればなるほど明るいが収差の補正(屈折の場合,特に色収差)が困難になる。
この時代は大口径の蛍石やED/SDガラスが存在しなかったから,自ずとこんな長大なものとなる。(最近のものは三枚玉でF6-7)
本当に天体望遠鏡らしくてまことに格好が良いのだが,容れ物の問題がある。最新のF6位の20cm屈折(このNikon製が製造当時いくらしたかは想像もできないが,今なら,より性能の良いもので300万円くらいか?)なら2.5m径程度のドームに収まると思うが,F12の長尺だと4m径でも振り回せるかどうか。建設コストも倍では済むまい。


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で,今回の目玉は↑戦前に作られた口径25cmの双眼望遠鏡で世界でこれ一台という代物
さすがに迫力がある。
去年Nikonが創業100周年で出した70万円超の7x50も実際に覗くことができた。ただ7x50は手持ちの限界ということで意味があるのであって,ちょっとゲテモノ趣味
これなら実勢価格で40万円程度のKowaの80mmに広視界アイピースを付けた方が意味があるかな。
http://www.nikonvision.co.jp/products/binoculars/wx/wx_x50.htm

他にも中高で使っていた顕微鏡↓が展示されていたりで光学好きにはたまらないMuseumだった。

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07/07/2018

名古屋 栄

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名古屋は昔から「栄」が第一の中心地で「名駅(メイエキ)」はその次だった。(距離的には銀座と日本橋位)
ところがJR名古屋高島屋が出来た頃から重心が名駅に移動し始めた。
もともと高島屋(飯田)は「丸栄」と組んでいたんだけど名古屋に進出するにあたり,過去の縁を断ち切ってJR東海と組んだ。そしてその戦略がおそらく予想以上に功を奏した。(今の高島屋の場所は元々は松坂屋が入る筈だった。)
今や名駅は超高層ビルが林立し,リニア新駅もできることから元気いっぱいだ。特にトヨタが豊田(トヨダ)ビルを建て替えたミッドランドタワーに関連会社を含む本社機能を移転し「人」が集まったことが大きいんだと思う。(名駅から徒歩圏内で生まれ育ったボクには嬉しいことではある。)


一方で「栄」は元気がない。栄の様相は高度規制からか,中高層のビルが並んでいて銀座の中央通り沿いのような感じ。名古屋駅とは随分異なる。それに地下街が発達していて銀座や渋谷のように地上を大量の人間が歩いていないこともあって,街全体ちょっと寂しい感じもする。
前に書いた丸栄や↑の中日ビルの再開発(中部日本ビルディングと通称の中日ビルが併記されているのが面白い。)もハッキリした案が出ておらず所有権者のビジョンも歯切れが悪い。おそらく2020年以降,日本経済がどこまで落ち込むかを測りかねた慎重というか「始末」な中部財界が逡巡しているのが,その理由だろうけど,丸栄や中日ビルが延々と空き地のままの「栄」は見たくないなぁ・・・

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↑は地下街から丸栄への入り口付近の図。日本橋や名駅の高島屋のいい加減な地下入り口とは一線を画す。

28/06/2018

一歩前進!?

昨日,京都移住計画が一歩前進した。
「鳥が啼く」東の国の鄙びた暮らしに倦んだこともあるのだけれど,直下型「地震う(日本書紀の時代からの表現)」から逃れたいという目的もある。


京都移住計画は3年ほど前,中古マンション探しから始まった。
案内された中古マンションの中には「終の棲家」にしても良いなと思う物件も2-3あったんだけれど,ビンテージ・マンション特有の高額($1,000/month!)な管理費+修繕積立金がネックとなった。(New Yorkのコンドと比べれば何ということのない金額なんだけど・・・増えることこそあれ絶対に減らないローンと同じだから!)


で,次に探したのが築浅の一軒家,マンションと同じで入居の瞬間から評価額が下がるので,これも選択肢だったんだけれど,帯に短し襷に長しで最終的な決断に至らなかった。(かなり心を惑わされた物件はある。)


ということで更地を購入して家を建てるという選択肢も加えたところ,今回の物件とは割合と早く邂逅した。
場所は,嵯峨の釈迦堂,清凉寺式として有名な釈迦立像を祀る清凉寺のすぐ北,京都の地理に多少なりとも縁のある御仁には,金閣から立命館キャンパス(今は知らないけど昔の京大生は麻雀で「頭」がないと「手がリツメ」と言っていた。)を過ぎ御室に繋がる「きぬかけの路」(といっても凄い交通量)を西に向かい大覚寺を過ぎた辺で愛宕(おたぎ)街道に入り少し入った場所,と言えばおわかりいただけるかな?


第1種住宅専用地区かつ第1種風致地区なので建ぺい率は20%,緑化率40%と極めて厳しく,本当に東屋ないしは庵のような家しか立たない。(だから坪単価は信じられないくらい安い!)
その他に景観条例があって瓦葺きの和風建築のみ,屋根の勾配まで規制されている。(勾配が大きいといわゆるトンガリ屋根になって洋風に見えるから,というのが理由らしい。)


もともと某大手ハウスメーカーの建築条件付の土地だったんだけど,どうしてもXXハウス製の家にしか見えないのが嫌で逡巡していたところ,10年近く売れないある意味特殊な物件だったこともあって若干の金額積み増しで建築条件を外して貰った。
すでに地元の工務店と話を始めているのだけれど完成までは1年近くかかるらしい。
家は3回作らないと思ったようなものができないと言うけれど,どうなることやら・・・


19/06/2018

Cargoはいいよな・・・

昔勤めていた会社の「数多くない」尊敬すべき上司の言葉
実はこの言葉の後に「落っこっても自分とこの社員が死ぬだけで,あとはごめんですむから・・・」と続く結構なブラックジョークなのだが・・・
NCAの一連の整備スキャンダルを見るに,まさにこのブラックジョークが同社ではジョークではなく常識であることが解る!

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